دعوى اخلاء العقار في النظام السعودي

دعوى اخلاء العقار في النظام السعودي: الشروط والخطوات

تخلّف مستأجر معرض تجاري عن سداد الإيجار ثلاثة أشهر، ثم رفض إخلاء الموقع. أرسل المالك إنذار إخلاء وفق بنود العقد وأمهله 30 يومًا، قبل أن يقدّم دعوى اخلاء العقار في النظام السعودي عبر منصة ناجز.
حسمت المحكمة العامة النزاع خلال أسابيع، وأصدر قاضي التنفيذ أمرًا بإخلاء العين وتسليمها للمالك.
تُظهر هذه القصة متى يحق للمالك طلب الإخلاء وطريقة السير في قضايا تجارية تمسّ الاستثمار العقاري.

لصياغة إنذار إخلاء أو رفع الدعوى إلكترونيًا، تواصل مع محامٍ مختص عبر زر الواتساب أسفل الشاشة.

متى يمكن رفع دعوى اخلاء العقار في النظام السعودي؟

يحقّ للمؤجّر رفع دعوى اخلاء العقار في النظام السعودي متى تحقّقت حالات محددة نصّ عليها نظام الإيجارات السعودي، أبرزها:

  • انتهاء عقد الإيجار وعدم التجديد أو اتفاق الأطراف.
  • التعثر في السداد بعد مضي 30 يومًا من تاريخ استحقاق الفاتورة مع إخطار المستأجر عبر «إيجار».
  • إساءة استخدام العين أو تغيير النشاط المتفق عليه (المادة 32 من لوائح الإخلال وفسخ العقد).
  • حاجة المالك للعقار لهدم أو تطوير مع تعويض المستأجر عن المدة المتبقية.

إنذار الإخلاء: متى يُرسل وكيف؟

صيغة إنذار بالإخلاء يجب أن تتضمن:

  • بيانات المؤجر والمستأجر والعقار.
  • سبب الإخلاء (انتهاء عقد، تعثر، مخالفة).
  • مهلة لا تقل عن 30 يومًا للتسليم.
  • تحذير برفع دعوى إخلاء واستحقاق أجرة المدة حتى الإخلاء.

يُرسل الإنذار عبر البريد الإلكتروني المسجّل في منصة «إيجار» أو بخطاب موثّق من مكتب خدمات الأحياء، ويُحتفَظ بإثبات التسليم لتحاشي دفوع الشكل.

رفع دعوى إخلاء مستأجر في النظام السعودي

لرفع دعوى إخلاء مستأجر، يجب اتباع الخطوات التالية وفق النظام السعودي:

  1. التحقق من سبب الإخلاء النظامي
    مثل: انتهاء العقد، التأخر في السداد لأكثر من 30 يومًا، تغيير نشاط العقار أو الإضرار به.
  2. توجيه إنذار رسمي بالإخلاء
    يُرسل عبر منصة “إيجار” أو بخطاب موثّق، ويمنح المستأجر مهلة لا تقل عن 30 يومًا.
  3. الدخول إلى منصة ناجز
    من خلال النفاذ الوطني، ثم اختيار: “القضاء” ← “صحيفة الدعوى” ← نوع الدعوى “إيجارات”.
  4. إرفاق المستندات المطلوبة
    وتشمل: عقد الإيجار من منصة “إيجار”، إنذار الإخلاء، كشف المديونية، وهوية الطرفين.
  5.  قيد الدعوى لدى المحكمة العامة
    حيث تُحال إلى الدائرة العقارية المختصة للنظر في الموضوع.
  6. صدور الحكم والتنفيذ
    يصدر القاضي الحكم بالإخلاء عند ثبوت المخالفة، ثم تُحال القضية إلى اخلاء عقار من محكمة التنفيذ لإصدار أمر الإخلاء الجبري بعد مهلة 5 أيام.

نموذج دعوى إخلاء مستأجر متعثّر

(يُنسَّق ويُعدَّل وفق بيانات كل قضية، ويُقدَّم عبر منصة «ناجز» أو ورقيًّا أمام المحكمة العامة)

بيانات المحكمة
المحكمة العامة في …
الدائرة العقارية / الإيجارات رقم (…/…/1447هـ)

المدّعي (المؤجّر)
الاسم: … بن … بن …
الهوية الوطنية: …
العنوان الوطني: … – جوال: … – بريد إلكتروني: …

المدّعى عليه (المستأجر)
الاسم: … بن … بن …
هوية/إقامة: …
العنوان المثبَت في عقد الإيجار ومنصة «إيجار»: … – جوال: … – بريد إلكتروني: …

إجراءات المحكمة العامة في دعاوى الإيجارات

تمر دعاوى الإخلاء العقاري أمام المحكمة العامة بعدة مراحل نظامية تضمن:

  • جلسة أولى لسماع أقوال الطرفين والتحقق من صحة العقد والإنذار.
  • إمهال المستأجر 20 يومًا للسداد أو إخلاء العقار إذا لم يكن أنكر الدين.
  • الحكم القضائي: يثبت الإخلاء والأجرة المتراكمة وأي تعويضات.
  • محكمة التنفيذ تصدر أمر الإخلاء وتُمهل المستأجر 5 أيام للتنفيذ طوعًا ثم تباشر الإخلاء الجبري.

ما هي حقوق المستأجر في مواجهة الإخلاء؟

رغم أحقية المؤجّر في طلب الإخلاء، إلا أن النظام السعودي يكفل للمستأجر جملة من الحقوق تتيح له:

  • طلب مهلة إخلاء إذا أثبت ظروفًا استثنائية أو حاجة لنقل البضائع (يُمنح عادة 15–30 يومًا).
  • الطعن في الإنذار إن شابه خلل شكلي أو سبق سداد الأجرة.
  • استرداد التأمين النقدي خلال 30 يومًا من التسليم بعد خصم التلفيات.
  • المطالبة بتعويض إن أُخلي دون مسوِّغ نظامي أو دون مهلة كافية.

 هل يمكن طلب تعويض مع الإخلاء؟

نعم، تنص المادة 34 من دليل إيجار (التعويض عن التلفيات والأجرة) على أحقية المؤجر بمطالبة المستأجر بالتعويض عن:

  • الأجرة غير المسددة حتى تاريخ الإخلاء.
  • تلفيات يفوق إصلاحها الاستخدام الطبيعي.
  • مصاريف الإنذار ورفع الدعوى.

تُقدَّر التعويضات بناءً على تقارير فنية أو فواتير إصلاح تقدمها شركة متخصصة.

الأسئلة الشائعة

مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار في السعودية هي بعد اكتساب الحكم القطعية، تمنح دائرة التنفيذ المستأجر 5 أيام للتسليم، ثم تُنفذ الإخلاء الجبري بواسطة الشرطة.
إجراءات رفع دعوى إخلاء عقار في ناجز هي تسجيل الدخول، اختيار خدمة صحيفة الدعوى، تعبئة البيانات، إرفاق العقد والإنذار، ثم إرسال الطلب للمحكمة العامة.
إجراءات طلب مهلة إخلاء عقار هي يتقدم المستأجر بطلب الكتروني للمحكمة أو التنفيذ مع مبررات، ويمنح القاضي مهلة تقديرية لا تتجاوز 30 يومًا غالبًا.

يشترط نظام الإيجارات الجديد السعودية توثيق العقود عبر «إيجار» وإتاحة استحقاق الإخلاء بعد إخطار المستأجر بمهلة نظامية. لنجاح دعوى اخلاء العقار في النظام السعودي يجب الالتزام بـ شروط رفع دعوى الإخلاء، صياغة إنذار محكم، وتقديم المستندات عبر ناجز.
ويظل توكيل محامي مختص في العقار ضمانة لتسريع الفصل وتحقيق التعويض العادل.

بحاجة إلى مساعدة في دعوى الإخلاء أو صياغة إنذار رسمي؟ تواصل الآن مع محامي بالرياض عبر زر الواتساب أسفل الشاشة لتحصل على استشارة فورية.

لقراءة المزيد تابع:

أهمية التسجيل العقاري في الرياض والخطوات المطلوبة

خطوات التوثيق العقاري في الرياض

أبرز القضايا العقارية في الرياض وطرق رفع دعوى عقارات